Как купить недвижимость на Кипре: пошаговое руководство

• Климат, экономика и качество жизни

Кипр предлагает до 340 солнечных дней в году и мягкую зиму (+13…+15 °C), что делает остров привлекательным для проживания и отдыха. Будучи членом ЕС и еврозоны, страна обеспечивает правовую защиту, доступ к европейскому рынку и удобное перемещение без виз. Экономика Кипра демонстрирует стабильный рост; по данным отчёта Immigrant Invest, за последние пять лет цены на недвижимость росли на 5–8 % ежегодно, а в 2024 году индекс цен на дома увеличился ещё на 2,5 %.

Потенциал для сдачи в аренду
Туризм — один из основных драйверов экономики: в 2023 году Кипр посетило 3,8 млн туристов. Высокий поток гостей поддерживает стабильную загрузку арендного жилья и доходность 4,5–10 % в год. По данным Immigrant Invest, средняя годовая доходность при сдаче квартир составляет 4,5 %, а новые программы «Renovate‑Rent» и субсидии на реконструкцию стимулируют вывод пустующих объектов на рынок.

Программа постоянного жительства
Покупка недвижимости от 300 000 € (+ НДС) позволяет получить бессрочный вид на жительство (категория F) для всей семьи. Как отмечает Immigrant Invest, постоянное разрешение выдаётся на неопределённый срок, а сохранять статус достаточно, посещая остров раз в два года. Через восемь лет проживания обладатель ПМЖ может подавать на гражданство.

Преимущества для россиян
Россияне по‑прежнему могут приобретать жильё на Кипре, несмотря на санкции. Ограничения касаются главным образом банковских переводов, поэтому важно заранее консультироваться с юристом и пользоваться проверенными каналами платежей. За счёт участия в ЕС Кипр остаётся площадкой для международных расчётов и сохраняет относительную политическую стабильность.

Лимиты на площадь и количество объектов
Закон различает права покупателей из ЕС и третьих стран. Граждане Евросоюза могут покупать недвижимость без ограничений. Для россиян и других не‑европейцев действуют лимиты: разрешено приобрести один объект недвижимости (апартаменты, дом, виллу) или участок земли площадью не более 4 014 м². В частных случаях допускается покупка второго объекта после согласования с властями.

Российским гражданам разрешено покупать жильё площадью до 4 000 м², а площадь прилегающего участка не должна превышать 40 соток. Невозможно приобрести несколько квартир в одном здании или совмещать покупку жилья и земли без отдельного разрешения.

• Совета МинистровПосле выбора объекта иностранцу необходимо получить разрешение на приобретение от Совета Министров. Для россиян и британцев это обязательный этап: ходатайство подаётся в районную администрацию по месту расположения объекта. По данным Wise, титул собственности не передаётся до получения одобрения, а ожидание может занять от нескольких месяцев до года.

Какие документы потребуются.
Согласно форме Comm 145 (заявление иностранца) требуется:

• заполненная анкета с данными заявителя и паспортные копии;
• сведения о финансовом положении: банковская выписка и подтверждение доходов;
• сведения о наличии другой недвижимости на острове;
• копия сертификата собственности (title deed) и кадастровый план;
• копия договора купли‑продажи, проштампованного налоговой службой;
• проект плана квартиры или дома, разрешение на строительство (если покупка новостройки);
• подтверждение финансовой состоятельности и письмо о намерении поселиться в Кипре.

Кроме того, российские и британские покупатели должны указать, что приобретаемый объект станет основным местом жительства, и не имеют права сдавать его в аренду до получения разрешения. Если заявители не состоят в браке, они не могут оформить совместную собственность.

Зачем нужен счёт в банке
По словам кипрских юристов, сделку проще всего провести, имея счёт в местном банке; именно его требуют для перевода средств и оплаты налогов. Рекомендуется воспользоваться услугами независимого адвоката для проверки титула и отсутствия обременений.

Собственных средств зачастую недостаточно, поэтому покупатели рассматривают ипотеку. Банки Кипра предлагают кредиты как резидентам, так и иностранцам, но условия различаются.

• Доступность ипотечных кредитов
• Средняя ставка составляет около 4 % годовых. Ставка зависит от типа недвижимости, срока кредита и кредитной истории.
• Для иностранцев без ВНЖ получить ипотеку сложно. Многие инвесторы сначала оформляют вид на жительство путём покупки недвижимости за собственные средства, а затем берут ипотеку под залог.
• Использование ипотеки не даёт права на ПМЖ. В Immigrant Invest отмечают, что иностранцы не могут получить постоянный вид на жительство, если приобретают объект с использованием кредита.
• Размер первоначального взноса: для новостроек 10–30 % от стоимости, для вторичного рынка 40–50 %.
• Процентные ставки: для новостроек 1,9–4,5 % в год; для вторичной недвижимости — 5–7,5 %.
• Срок кредитования может достигать 40 лет, а максимальный ежемесячный платёж не должен превышать 30 % дохода заемщика.

Несмотря на ограничения, ипотека имеет ряд плюсов:

1. Высокий лимит кредита — банки готовы выдавать до 1 млн €.
2. Низкие ставки по сравнению с Россией: 1,9–7,5 % годовых.
3. Длинные сроки — до 40 лет, что снижает ежемесячный платёж.
4. Возможность досрочного погашения без штрафов.
5. Разрешается сдавать квартиру в аренду, что помогает оплачивать взносы.

• Важная деталь: чтобы увеличить шансы на одобрение, рекомендуется покупать новостройки — банки охотнее кредитуют сделки с застройщиками, которые выступают гарантом.

По программе Permanent Residence иностранцы, приобретая один или два объекта на сумму от 300 000 € (без учёта НДС), могут оформить постоянный вид на жительство. Участники выбирают жилую или коммерческую недвижимость, обязуются владеть ею минимум пять лет и сохранять доход за пределами страны. Запрещено продавать объект, но его можно сдавать в аренду.
Преимущества программы:

1. Бессрочный статус. Разрешение действует бессрочно, требуя лишь посещения страны раз в два года.
2. Возможность для всей семьи. Статус получают супруг(а), дети до 25 лет и родители заявителя.
3. Доступ к европейскому образованию и медицине. ПМЖ позволяет учиться и проходить лечение в государственных учреждениях ЕС.
4. Путь к гражданству. Через восемь лет законного проживания в стране (в статусе ПМЖ) можно подавать на натурализацию.

Покупка недвижимости на Кипре — процесс доступный, но требующий внимательности. Иностранцам разрешается приобрести один объект или участок земли площадью до 4 014 м², предварительно получив разрешение Совета Министров и подготовив пакет документов. Цены на жильё варьируются: от 1 330 € за м² в Ларнаке до 2 518 € в Никосии, при этом средняя стоимость квартиры составляет около 250 000 €. Налоги и сборы относительно низкие: НДС 19 % (или 5 % для первой недвижимости), налог на передачу 3–8 % и гербовый сбор 0–0,2 %. Ипотека доступна, но не подходит для получения ПМЖ, а ставки варьируются от 1,9 до 7,5 %.

• Если вы планируете переезд или инвестиции, начните с изучения рынка и консультации с кипрским юристом. Откройте местный банковский счёт, подготовьте документы и помните: для статуса ПМЖ нужно инвестировать минимум 300 000 €. Воспользуйтесь нашим чек‑листом и пошаговой инструкцией, чтобы избежать ошибок. Подпишитесь на наш блог, чтобы получать новые материалы, или оставьте заявку на консультацию со специалистом и узнать, какая недвижимость подойдёт именно вам.