Как купить недвижимость в Испании: полный гид для иностранцев

Многие задаются вопросом: «Можно ли иностранцу спокойно купить дом или квартиру в Испании?» Ответ — да, на равных с гражданами страны, если подойти к делу вдумчиво. В этой статье вы получите пошаговый план, конкретные цифры, реальные примеры и чек-лист, который снизит риски и поможет сделать сделку надёжной. Вы не найдёте здесь простых рекламных фраз — только экспертные советы, основанные на действующем законодательстве и практике.

1. Почему стоит рассмотреть покупку недвижимости в Испании

Испания — стабильная европейская страна с развитой инфраструктурой, мягким климатом и устойчивым спросом на аренду жилья.
Доход от аренды или туристической субаренды может покрывать содержание недвижимости и приносить доход.
Диверсификация инвестиций: недвижимость в Европе как хедж от валютных и геополитических рисков.
Возможность удалённой покупки: через доверенность можно завершить сделку, не приезжая лично.

Риски и минусы, которые не всегда озвучивают конкуренты:

Рост цен: средний квадратный метр в Испании растёт на 5-8 % год к году.
Налоговая нагрузка и коммунальные расходы могут оказаться выше ожиданий.
Региональная неоднородность: то, что «выгодно» в одном месте, может быть убыточным в другом.
Возможность юридических сюрпризов (незарегистрированные права, судебные споры, обременения).
Изменения в законодательстве (программа «золотой визы», ограничения на иностранцев и т.д.)

2. Законно ли иностранцу покупать недвижимость в Испании?

Да. Законодательно в Испании нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами — как гражданами ЕС, так и лицами из других стран.
Однако существуют обязательные условия:

NIE — Número de Identificación de Extranjero: идентификационный номер иностранца — без него невозможно подписывать юридические и финансовые документы.
Открытие банковского счёта в Испании — желательно в том же банке, который будет обслуживать ипотеку или переводы.
Декларация происхождения средств и соблюдение валютного законодательства.

Важно: приобретение недвижимости не даёт автоматического права на проживание. Испания с 2025 года фактически свернула программу «золотой визы» — приобретение жилья на сумму €500 000 больше не гарантирует ВНЖ.

4. Подготовительный этап: бюджет, документы, NIE и банковский счёт

4.1 Определение бюджетаРекомендуется сразу «заложить» в бюджет не только цену объекта, но и сопутствующие расходы (налоги, нотариус, регистрация, комиссия агентам, перевод денег, ремонт). Обычно дополнительные расходы составляют 10–15 % от стоимости жилья.
4.2 NIE — как его получитьГде и как:

Через отдел полиции (extranjería) в Испании (по месту пребывания).
В испанском консульстве в вашей стране.
Можно оформить удалённо через доверенное лицо с нотариальной доверенностью.

Необходимые документы:

Заполненная форма (EX-15).
Паспорт или документ, удостоверяющий личность.
Доказательство причины запроса (например, покупка недвижимости).
Квитанция об оплате сервиса (ок. €9,84).

4.3 Открытие банковского счётаСоветы:

Выберите банк с международной репутацией.
Счёт нужен для внесения залога, оплаты основного платежа, налогов, коммунальных услуг.
Уточните условия перевода и валютные комиссии.
Возможно, банк потребует подтверждение доходов и источника средств.

5. Поиск и отбор недвижимости: порталы, агенты, проверки

5.1 Где искать объектыПопулярные порталы: Idealista, Fotocasa, Pisos.com и др.
Местные агентства недвижимости, часто с оффлайн-представительствами.
Локальные газеты и объявления в конкретных районах.

5.2 Работа с агентомЧто требовать от агента:

Работа по контракту (convenio), указание комиссионных и обязанностей.
Представительство покупателя (no sobreprecios).
Проверка юридической чистоты объекта агентом/юристом.

Комиссия агента:
Обычно составляет 3–5 % от цены покупки, оплачивается продавцом, но иногда договариваются иначе.
5.3 Проверка объекта (due diligence)Что обязательно проверять:

Nota simple de Registro de la Propiedad — выписка о юридическом статусе: кто владеет, есть ли обременения, ипотека, судебные дела.
Certificado de deuda de IBI — долги по налогу на недвижимость.
Состояние коммунальных платежей, задолженности по общинным взносам.
Проверка разрешений на постройки, перепланировки, узаконения.
Проверка права собственности и истории сделок.
Проверка состояния инженерных систем: электричество, вода, канализация, теплоизоляция.

6. Предварительный договор (arras / contrato de reserva)

Что это такое:

Contrato de reserva — договор бронирования объекта с внесением фиксированной суммы, удерживаемой продавцом.
Contrato de arras — предварительный договор купли-продажи с пунктами неустойки: если покупатель откажется — теряет задаток; если продавец — возвращает двойную сумму.

На что обратить внимание:

Сумма задатка (как правило 5–10 %).
Сроки подписания конечного договора.
Условия отказа и последствия.
Условия, при которых задаток возвращается (если, например, ипотека не одобрена).

7. Получение финансирования и ипотека для нерезидентов

7.1 Возможность ипотекиИспанские банки предоставляют ипотеку нерезидентам, но условия могут быть строже:

Первоначальный взнос зачастую выше (25–40 %)
Процентные ставки — выше, чем для резидентов
Требования к стабильности дохода и подтверждению платежеспособности
7.2 Условия ипотекиСроки: обычно 15–30 лет.
Типы процентов: фиксированная ставка (casta tasa fija) или переменная (relacionada con Euribor + маржа).
Комиссии за оформление, оценку, страхование.
7.3 Как выбрать банк и выгодную ипотекуСравнение предложений нескольких банков.
Учет дополнительных расходов: оценка недвижимости, страховки, комиссии.
Проверка возможности досрочного погашения без штрафов.

8. Окончательная сделка: нотариус, регистрация, налоги

8.1 Подписание публичного акта (escritura pública) у нотариусаПродавец и покупатель подписывают Escritura de compraventa — официальный документ передачи права.
Нотариус проверяет личность сторон, юридичность сделки, соответствие всех документов.

8.2 Регистрация в Реестре недвижимостиПосле подписания нотариального акта он регистрируется в Registro de la Propiedad, что делает покупателя полноправным собственником.

9. Постпокупочные обязательства: коммунальные платежи, налоги, управление

9.1 Ежегодные налогиIBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — налог на недвижимость, зависит от кадастровой стоимости, обычно 0,4–1,1 %.
Налог на доходы от аренды (если сдаёте): ставка зависит от резидентства — для нерезидентов ставка фиксирована (например, 24 %).
Налог богатства (Impuesto de Patrimonio) — может применяться, если совокупная стоимость активов превышает порог, зависящий от автономного сообщества.
9.2 Коммунальные и эксплуатационные расходыРасходы на содержание дома / жилого комплекса (mantenimiento): бассейн, сад, лифт, уборка.
Общественные взносы (comunidad) — могут быть значительными в жилых комплексах.
Страхование жилья (home insurance).
Ремонт и непредвиденные расходы.
9.3 Управление недвижимостью
Если вы не живёте в Испании, выгодно нанять управляющую компанию (gestora), которая будет заниматься сдачей, обслуживанием, сбором платежей.

10. Особые случаи и тонкости

10.1 Покупка с арендаторами или «под оккупантов»При покупке недвижимости с действующим арендным договором — вы будете обязаны уважать условия аренды до его окончания.
В случае «оккупированной» недвижимости (без законных оснований у посторонних лиц) — возможны многомесячные судебные процессы выселения.
При покупке nuda propiedad — приобретается «голое право собственности», но жильё остаётся в пользовании другого лица до конца усебного срока
10.2 Аренда с опцией выкупа (alquiler con opción de compra)Такая схема позволяет арендатору вносить платежи как часть покупки.
Договор должен быть зарегистрирован, срок часто ограничен (до 4 лет).
При отказе покупателя — арендодатель сохраняет часть суммы.
10.3 Дистанционные сделки и доверенностиЧерез апостиль и нотариальную доверенность можно поручить юристу завершить сделку.
Все документы должны быть переведены (при необходимости) и заверены.
Важно, чтобы доверенность давала право подписывать публичные акты и операции с недвижимостью.

11. Возможность ВНЖ через инвестиции — актуальный статус

Ранее покупка недвижимости на сумму от €500 000 могла давать право на золотую визу (Golden Visa) и вид на жительство. Однако с апреля 2025 года программа фактически закрыта.
Что это значит сейчас:

Нельзя рассчитывать на автоматическое ВНЖ через покупку жилья.
Придётся рассматривать другие способы — резидент по финансово независимому лицу, разрешения на пребывание и пр.
Если ваша цель — проживать в Испании постоянно, нужно заранее проконсультироваться с миграционным юристом.

Чек-лист: 12 шагов к безопасной покупке недвижимости

Получить NIE и открыть банковский счёт.
Составить реальный бюджет с учётом дополнительных расходов (10–15 %).
Определить регион, тип недвижимости и цели (инвестиция, проживание, аренда).
Найти надёжного агента / юриста, подписать договор сотрудничества.
Выбрать и проверить 3–5 подходящих объектов.
Сделать проверку (due diligence) юридической чистоты.
Внести задаток (contrato de arras / reserva).
Если нужен кредит — подать заявку и получить одобрение ипотеки.
Подготовить все документы к нотариусу.
Подписать escritura pública и зарегистрировать объект в Реестре.
Уплатить все налоги и сборы.
Организовать управление и сдачу либо проживание.

Частые ошибки и как их избежать

Недооценка дополнительных расходов — многие считают, что цена объекта — уже всё, но без налогов и комиссий сделка не состоится.
Пренебрежение юридической проверкой — обременения, долги, неузаконенные перепланировки могут уничтожить вашу безопасность.
Чрезмерная вера агентству без надёжного юриста — агент может быть заинтересован в продаже, но не в вашей защите.
Игнорирование валютных рисков при переводе средств.
Попытка «сэкономить» на нотариусах, переводах, доверенностях — это может дорого обернуться.
Рассчитывать на ВНЖ через покупку жилья в 2025 году — программа фактически отменена.

Вывод

Покупка недвижимости в Испании — это реальная, вполне осуществимая задача даже для иностранца. Главное — тщательно подходить к подготовке, не пренебрегать юридической проверкой, закладывать достаточный резерв средств и работать с надёжными юристами и агентами.

💡 Хотите лично разобрать ваш вариант, подобрать объекты, рассчитать налоги и риски под вашу ситуацию? Оставьте заявку — я помогу вам без ошибок и сюрпризов.