Как купить недвижимость в Греции: пошаговый гайд, цены, налоги и советы для иностранцев

Почему стоит покупать недвижимость в Греции


Греция остаётся одним из самых привлекательных рынков недвижимости на Средиземноморье. Покупка здесь даёт сразу несколько преимуществ:

  • Инвестиционная привлекательность. После кризиса 2010‑х греческий рынок постепенно растёт. В 2020‑х годах цены на жильё в Афинах и туристических регионах ежегодно росли в среднем на 7–10 %, что позволяет рассчитывать на рост капитала.
  • Климат и качество жизни. Более 300 солнечных дней в году, развитая инфраструктура и спокойный ритм жизни делают страну привлекательной как для отдыха, так и для постоянного проживания.
  • Программа «Золотая виза». С 2005 года при покупке объектов на сумму от 250 000 € можно получить вид на жительство для всей семьи. В 2024‑2025 годах в ряде регионов порог повысили до 500 000 €, однако в большинстве провинций сохраняется порог 250 000 €.
  • Простая процедура. По сравнению с Францией или Испанией процесс покупки более понятен: достаточно нескольких шагов, а сделку можно оформить дистанционно.

Эти факторы делают греческую недвижимость востребованной как у европейцев, так и у покупателей из России, Украины, Израиля, Китая и США.

Требования и ограничения для иностранных покупателей
Кто имеет право купить жильё?
Большинство иностранных граждан может свободно приобретать объекты недвижимости в Греции. Из условий, встречающихся в обзорах конкурентов, можно выделить:
  • Возраст и дееспособность. Покупателю должно быть более 18 лет, он должен иметь паспорт и правоспособность.
  • Отсутствие судимости. Для участия в программе «золотой визы» требуется справка о несудимости.
  • Медицинская страховка. По данным справочников для инвесторов, при оформлении ВНЖ по инвестициям необходимо оформить страховку для всей семьи.
Ограничения на покупку в приграничных зонах
Закон «О национальной обороне» запрещает гражданам государств, не входящих в ЕС и НАТО, приобретать земельные участки на островах или территориях, имеющих стратегическое значение. Для покупки участка в приграничной зоне (например, на островах Родос, Кос, Лесбос) требуется специальное разрешение Министерства обороны. В готовом фонде жилья (квартиры, дома в комплексе) таких ограничений почти нет.
Кроме того, иностранцы не могут приобретать земли сельскохозяйственного назначения без статуса резидента и не имеют права строить дом ближе 100 метров к береговой линии.
Пошаговая инструкция по покупке недвижимости в Греции
  1. Подбор объекта и выбор риелтора. Первым этапом всегда является выбор и резервирование понравившегося объекта.
Рекомендуется:
  • Определиться с целью. Инвестиции под аренду, собственный дом или получение вида на жительство.
  • Изучить рынок. Сравнить цены по регионам, ориентируясь на состояние и тип объекта (новостройка, вторичный рынок, коммерческая недвижимость).
  • Выбрать агента. Найдите независимого риелтора, говорящего на русском или английском; его услуги обычно оплачивает продавец.
  • Сделать резервирование. Для фиксации цены и снятия объекта с продажи вносится депозит (обычно 2–10 % от стоимости). Этот этап упомянут у многих конкурентов как третий шаг.
2. Оформление доверенности и получение греческого ИНН (AFM)
Большинство обзорных статей указывают, что первым шагом является получение налогового номера (A.F.M.). Иностранцу присваивается уникальный код, необходимый для любой финансовой операции. Процедура проста:
  1. Подготовьте документы: паспорт, заявление, свидетельство о рождении и справку о несудимости.
  2. Оформите доверенность (power of attorney) на местного юриста. Это позволит ему получить АFМ без вашего присутствия и представлять ваши интересы в налоговой. В большинстве регионов оформление доверенности у нотариуса стоит 200–300 €.
  3. Получение AFM. Юрист подаёт документы в налоговую службу (DOY). Получение занимает 1–2 дня и не требует личного присутствия. Параллельно открывается электронная регистрация в системе TaxisNet.
3. Открытие банковского счёта
Для перечисления средств и оплаты налогов желательно открыть счёт в греческом банке. В некоторых случаях это можно сделать дистанционно. Для этого предоставляют:
  • паспорт и AFM;
  • справку о доходах (переведённую на греческий);
  • документы, подтверждающие адрес проживания;
  • налоговую декларацию.
Если вы оплачиваете недвижимость из счёта в другой стране, банк может запросить происхождение средств. Также важно, чтобы платёж прошёл через греческую банковскую систему — это снизит комиссии и упростит проверку происхождения денег.
4. Юридическая проверка объекта и заключение предварительного соглашения
Этап юридической проверки упоминают почти все конкуренты. Он включает:
  1. Проверку права собственности. Юрист проверяет выписку из Кадастрового реестра (ypothikofylakeio) или Национального кадастра (ktimatologio), отсутствие обременений и ипотек.
  2. Проверку разрешительной документации. Для новостроек — лицензий на строительство и соответствия проекту; для вторичного жилья — законности перепланировок и отсутствия самостроя.
  3. Согласование условий сделки. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор (symbolaio). В нём фиксируются цена, сроки, ответственность сторон и условие возврата залога. Внесённый депозит (обычно 10 %) засчитывается в стоимость объекта.
5. Оплата, налоги и регистрация собственности
После завершения проверки стороны переходят к финальной сделке. Ключевые этапы:
  1. Оплата покупной стоимости. Сумма перечисляется на счёт продавца через банковский перевод. В некоторых случаях юрист может воспользоваться доверенным счётом (escrow).
  2. Оплата налогов. Для вторичной недвижимости применяется налог на передачу собственности (Transfer Tax) в размере 3,09 % от кадастровой стоимости, указанной в договоре. Для новостроек, получивших разрешение на строительство после 2006 года, применяется НДС 24 % от стоимости жилья.
  3. Нотариальные сборы. За подготовку и заверение договора нотариус берёт около 1 % от стоимости сделки. Кроме того, уплачиваются регистрационный сбор (0,5 %) и сбор адвоката (около 1 %).
  4. Подписание окончательного договора (Sale Contract). Документ подписывается у нотариуса в присутствии юриста и переводчика. После подписания происходит передача ключей.
  5. Регистрация в кадастре. Юрист подаёт договор в кадастровое бюро. После внесения записи покупатель получает свидетельство о праве собственности.
В зарубежных источниках перечислено, что процесс покупки состоит из четырёх основных этапов. В приведённом гайде мы подробно расписали каждый шаг.


Цены по регионам
Цены зависят от локации, типа недвижимости и года постройки. Ниже приводятся ориентировочные диапазоны цен за квадратный метр в популярных регионах (данные 2025 года, средние значения для вторичного рынка).

В туристических зонах островов Санторини и Миконос цены на виллы могут достигать 7–10 тыс. € за квадратный метр. В провинциальных районах Эпира или Фессалии стоимость жилья на 30–40 % ниже.
Налоги и обязательные платежи
Ниже приведена таблица с основными расходами при покупке недвижимости в Греции.
Программа «Золотая виза» Греции
Программа Greek Golden Visa — один из самых доступных способов получения ВНЖ в ЕС. По официальным условиям правительства, для участия достаточно инвестировать в недвижимость от 250 тыс. €. Процесс включает следующие шаги:
  1. Подача заявки и предварительная проверка. Агентство или юрист подают заявку от вашего имени.
  2. Одобрение кандидата. Государственные органы проверяют происхождение средств, справку о несудимости и историю пребывания.
  3. Приобретение недвижимости. Вы выбираете один или несколько объектов на общую сумму не меньше порога. Можно приобретать коммерческую и жилую недвижимость.
  4. Получение ВНЖ. После подачи документов ВНЖ выдаётся на 5 лет и продлевается при сохранении инвестиции. Члены семьи (супруг, дети до 21 года, родители) тоже получают карты резидента.
  5. Путь к гражданству. Через 7 лет постоянного проживания в Греции можно подать заявление на гражданство при соблюдении требований к знанию языка и интеграции.
В 2024–2025 годах порог 250 тыс. € сохранён в большинстве регионов, но в Афинах, Салониках, на Санторини и Миконосе порог повышен до 500 тыс. €. При покупке нескольких объектов суммарная стоимость учитывается.
Финансирование и ипотека для иностранцев
Греческие банки предлагают ипотеку гражданам ЕС и некоторых стран с низкими рисками. Для граждан России или СНГ получить ипотеку сложнее, но возможно при наличии европейского вида на жительство и дохода в евро. Основные условия:
  • Сумма кредита: до 70 % от оценочной стоимости объекта.
  • Срок: 10–30 лет.
  • Процентная ставка: 4–6 % годовых (плавающая, привязана к Euribor).
  • Необходимые документы: паспорт, AFM, справка о доходах, налоговые декларации, подтверждение легальности средств.
  • Альтернативой может быть кредит под залог объекта в стране проживания или покупка в рассрочку у застройщика (для новостроек). Важно заранее рассчитать валютные риски: доход в рублях или гривне при оплате в евро подвергается колебаниям курсов.
Содержание жилья и ежегодные расходы
После покупки необходимо учесть регулярные затраты:
  • Годовой налог ENFIA. Ставка 0,1–0,7 % от кадастровой стоимости (пример: для квартиры стоимостью 200 000 € налог составит 200–1 400 €).
  • Коммунальные платежи. Вода, электроэнергия, отопление и сервисная плата (для квартир в комплексах) — 2–4 €/м² в месяц.
  • Страховка. Обязательна при ипотеке, рекомендована для всех; цена 200–500 € в год.
  • Управление и обслуживание. Для сдачи в аренду — услуги управляющей компании (10–20 % от дохода) и налог на аренду (15–45 % в зависимости от дохода).
Риски и ошибки: чего избежать при покупке
Хотя процедуры покупки в Греции сравнительно прозрачны, существуют подводные камни, которые часто упускают конкуренты:
  1. Недобросовестные продавцы и «чёрные» квартиры. В туристических зонах встречаются объекты, построенные без лицензии или с нарушениями. Проверка у юриста обязательна.
  2. Недооценённая кадастровая стоимость. Чтобы уменьшить налоги, продавцы иногда указывают в договоре заниженную стоимость. Это незаконно и чревато штрафами.
  3. Ограничения для не‑Европейцев. На приграничных островах, а также для участков сельхозназначения требуется разрешение. Не все продавцы упоминают об этом.
  4. Просрочка налоговых платежей. Если не платить ежегодный налог ENFIA, на объект налагают штрафы и ограничения на перепродажу.
  5. Валютные риски. С 2022 года евро подорожал к рублю на 20 %. Покупка в момент сильного роста курса увеличит затраты. Желательно готовить валюту заранее.
Made on
Tilda